望洲天使月子会所 项目书

望洲天使月子会所项目书—— 望洲天使母婴健康管理有限公司

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一、公司简介

1、关于望洲天使

望洲天使母婴健康管理有限公司是望洲健康集团旗下，专业从事高端母婴月子专护及母婴健康相关延伸服务的连锁机构，公司注册资金1.5亿元，现已在杭州、温州、厦门、宁波、大连等12个城市开设直营公司。
       望洲天使月子会所是一家以“产后中医养生及形体修复”为核心的专业月子会所。会所秉持“内调外养、科学养生”的服务理念，聘请资深儿科专家、产科专家、中医师、营养师和护理人员，根据孕产妈妈不同体质及恢复情况，提供中医养生、营养膳食、心理疏导、孕产妇瑜伽、形体修复等个性化特色服务项目，为新生宝宝提供日常健康护理、科学喂养指导、早期体智开发等专业服务项目。会所倡导“生育让女人更美”的幸福主张，让每一位经历人生璀璨时刻的妈妈免除后顾之忧，奢享高品质私人定制式月子照护体验。
       望洲天使月子会所秉承严格的管理体系、统一的服务标准、先进的服务理念，以“真情服务，奉献社会”为宗旨，为每一位妈妈提供科学专业、规范细致的全方位服务。“为宝宝尽心，让妈妈安心，使家人放心”是我们对每一位妈妈的承诺！

2、      品牌理念

1)           引领全国品牌连锁

2)           奢享专业一流服务

3)           呵护幸孕天使女人

4)           重塑健康完美人生

二、    项目背景

1、         月子会所的市场需求成因分析

1）中国传统习俗的影响

根据中国民间习俗，女人一生中仅有三次改善体质的机会，亦即初经来潮、月子产后以及更年期，其中，又以新陈代谢变动最大的产后时期最为关键。产妇应把握此一时期进行身体调养，“月子没坐好，老来就受苦”这一理念已深入人心。虽然旧传统日趋式微，但是社会主流仍然坚信这一民俗，并未随着社会结构改变、现代教育普及、现代思潮风靡等因素而信心动摇。根据实际民间调查数据显示，在都市化程度最高的台北市，有高达95.2%的产妇选择坐月子进行调养。

2） 家庭结构及社会形态的改变

现今在中国，几世同堂的大家庭已经逐渐解题，夫妻另筑新巢的小家庭已成为主流。产妇如果到婆家坐月子，婆媳双方能否和谐相处值得考虑；如果到娘家坐月子，则会涉及到婆家颜面的困窘。此外，现在年长一辈父母亲的观念也在逐渐改变。过去为了养儿育女，辛苦付出大半辈子后，逐渐开始懂得关爱自己、重视生活品质，在退休之后开始计划自己的晚年生活，享受天伦之乐，不愿再继续承担照护年幼孙儿的义务。况且，现在很多人都是晚婚晚育，这样老一代年纪也较大，照顾孩子颇有不便之处。同时，都市居住空间狭小，也降低了到婆家或娘家或产妇自家坐月子的可能性，当然也就增加了到月子会所的选择几率。因此新一代的爸爸妈妈们，不论是因为没有家人协助坐月子，或是基于孝顺，不想麻烦亲人的想法，转而寻求专业的产后护理机构，不但可以满足产妇调养及新生儿照顾的需求，更可以得到专业性更强的高品质月护服务。

3）现代女性自主意识的觉醒，进而产生的对高品质服务和产后体质、体形恢复的需求

由于生育年龄延后、生产胎次的降低、女性在现代社会中收入与地位的提升，现代女性对于产后自我保养越来越重视。愈来愈多的女性更愿意到产后护理机构坐月子，期望仰赖专业护理机构提供完善的婴儿照料，调理改善体质，回复产前体形等服务。

4）   女性持家能力的不断弱化

传统社会，女孩子从小就必须担负繁重的家务，甚至扮演姐代母职的角色，照顾年幼的弟妹。所以当长大成人出嫁、怀孕生子后，不论对自己、对家庭，甚至对婴儿的照料所应有的能力样样具备，几乎不需假他人之手。但是，新成长起来的一代女性，多数是捧在手心上的掌上明珠，对家事就一窍不通，更罔论在产后虚弱的情况下照料婴儿了。再加上职业妇女的比例愈趋增加，女性出得厅堂的比比皆是，但要能入得厨房，可说是难上加难。

5）   现代医学知识的普及。

现代医学的发达，使得现代人越来越重视科学坐月子。月子中心头顶现代医学的光环，以科学合理的方法辅助产妇坐月子，逐渐得到社会的认可和信赖。

6）   中国高收入人群的快速增长和对专业性高品质服务的需求

在当代世界经济中，从增长速度来说，服务业是增长最快的行业；其兴旺发达程度成为衡量现代化水平的重要标志之一。发达国家的服务业占GDP的60%以上，中国作为快速兴起的大国，服务业特别是高端服务业发展前景极为广阔，随着经济发展，中国高收入人群快速增长，对于奢侈品的购买力和消费力已经达到了让世界瞩目甚至吃惊的程度，这也体现了人们对于提高生活品质的强大需求，而专业月子服务作为结合专业性和高品质用户体验的高端服务业，已经成为高端人群的必要首选。

根据2012年的一份调查报告显示，在高端人群聚集最多也是月子会所行业最发达的上海，夫妻年收入超过24万的家庭，有73%的家庭会寻求第三方付费专业月护服务支持，其中39%的家庭选择入住月子会所。

在目前计划生育的国情下，月子消费能够激发的是整个家庭的消费欲望和消费潜力，每位爸爸、妈妈、爷爷、奶奶、外公、外婆都愿意为此付出更多的金钱去获得高品质的月子服务、专业性的保障甚至是心理上的满足。

2、市场前景

   时下，当大多数消费者紧攥人民币，眼睛盯着不断上涨的房价、菜价、油价，心中暗暗大唱“忐忑”时，有一个市场的商品销售却不断上扬：200～300元一罐的进口奶粉、400元一条的幼童牛仔裤、2000多元的婴儿车，还有更令人咋舌的标价为26800元的婴儿床、请月嫂一个月8800元的佣金、一个月花费38万元的月子会所……这些高价商品统统不愁没有销量，而且越是贵的越有人买，越是高端的越受到一些顾客的青睐。这就是当今中国母婴市场的一幅奇怪景象。

  一句深深扎在中国父母脑海“不能让孩子输在起跑线上”的话，使他们舍得在自己孩子身上花任何钱。特别是随着80后出生的独生子女成长为年轻父母，母婴用品的消费也越来越细化：从怀孕前的营养品、育儿书籍到怀孕后防辐射服、胎教光盘，生产后的月嫂、育婴师，再加上婴儿寝具、奶粉、服装等。可以说，现今的母婴用品市场早已从当初的奶瓶、尿布等简单用品，迅猛发展为种类丰富、品类齐全的市场，吸鼻器、喂药器、水晶手脚印模等特色商品层出不穷，婴儿游泳、亲子游戏、儿童摄影、各类早教班等婴幼儿服务竞相登场。可以看出，婴幼儿用品似乎进入了全面的高消费时代，来势凶猛的高端化消费浪潮也成就了中国婴幼儿用品数千亿元的市场规模。

1）   经济收入“水涨船高”

  2010年，中国有北京、上海、深圳、广州、苏州等11个城市人均GDP超过1万美元，达到联合国提出的中等富裕水平。居民家庭可支配收入的增加使家长有能力购买品牌高档商品。如今80后父母购买婴幼儿商品不再只满足于经济实用，而是更看重品质和品牌。一位家长的话语颇具代表性：“现在经济条件好了，以前自己享受不到的东西希望在孩子身上补上，给孩子吃的用的，必须要买好的大品牌，哪怕贵点，这些钱还是有的。”

2）家长“百舸争流”

  一句“不能让孩子输在起跑线上”让家长使出浑身解数为孩子提供最好的成长条件。其实，此话本指孩子的教育要从小抓起，尽管被教育部官员批评为“华丽的伪命题”，但是在竞争激烈的今天，这句话已深深印在了中国家长的脑海，也成为他们育儿行动的最大动力。

  心急的家长们创造性地将这根“起跑线”提前拉到了孩子出生的那一刻。“如果宝宝出生第3天才开始早教，那就比别人晚了2天”，甚至从怀上孩子的那一刻，无论吃、穿、用还是教育，都绝对不能落后于人。同时，当前中国典型的“421型”家庭结构更是助推了母婴市场的高端消费趋势。孩子在家庭中的地位是至高无上的，父母、爷爷奶奶、外公外婆将全部的爱都集中在一个孩子身上，只要能为他提供最好的条件，花多少钱也心甘情愿。所以，婴幼儿用品的消费层面似乎也成了起跑线上的“暗战”：你家孩子报了亲子游戏，我家孩子也得上早教班；你家生孩子请了月嫂护理，我家生孩子也得住上月子会所；你家孩子喝的是进口奶粉，我家孩子也不喝国产品牌。

3、      月子会所的行业背景与相关产业

1）   政策背景

《健康保健产业国家发展规划》系“十二五”发展规划纲要之一，国务院就此于 2013 年 10 月公布了《关于促进健康服务业发展的若干意见》，明确了我国将健康产业纳入产业扶持范围，按照战略新兴产业予以支持，明确产业扶持政策以及财税、金融、土地、环保等方面的配套支持。明确了健康服务业包括医疗护理、康复保健、健身养生等众多领域，促进健康服务业发展对保障和改善民生，扩大内需，促进就业，优化产业结构有着重要意义。

2015年12月27日，全国人大常委会第十八次会议通过了《中华人民共和国人口与计划生育法修正案》，修正案明确，全国统一实施全面两孩政策，提倡一对夫妻生育两个子女。全面二孩将于2016年1月1日起正式实施。这就意味着，2016年元旦以后出生的二孩，都是合法的。按修正案中规定，生育一孩或两孩的夫妻均可获得延长生育假的奖励。

2）   健康服务产业现状

自新一轮医改带动下，我国健康服务业得到长足发展，目前，已形成一条涵盖药品、医疗器械、保健用品、美容养生、健康信息、健康文化等方面内容，相对完整的产业链。但是，目前我国健康服务业仅占国内生产总值的 5％左右，美国 2009 年就达到了 17.6％，这说明健康服务业发展潜力巨大。不少地区开始拓展健康服务业的服务范围和模式，期望借此带动产业转型。国家有关部门将建立有利于健康服务业发展的体制机制，构建集医疗服务、健康管理与健康促进、健康保险等服务内容为一体的健康服务业体系。

3）   母婴健康服务行业及相关产业链

母婴健康服务行业是属于健康服务业中成长性及附加值较高的一环，而月子中心更是其中最高端的专业服务代表，从孕早期月子会所的终端人群就会为坐月子做相关准备工作，或者由父母长辈操办，或者寻求专业第三方支持，如请月嫂或到月子中心坐月子，并提早预订，鉴于坐月子对于女性身体健康的重要性，从孕期到产后恢复直至宝宝婴幼儿期，都是最能激发母婴群体的消费潜力和消费欲望的时期，可以衍生出众多的相关产业，

从孕妈妈的孕期保健、孕期健康补品、孕妈妈健康讲座、孕期护理、孕产妇瑜伽、孕产妇服装及用品、孕期摄影、胎教指导、月子护理及产品、月子餐服务及补品、产后修复服务及产品、婴儿用品及食品、婴儿纪念品（胎毛笔手足印等）、宝宝摄影、新生儿早早教、婴儿游泳、宝宝早教等相关度非常高的一系列服务与产品，由于客户都是在充分调查与了解会所的情况后才会与月子会所确立合作关系，可以说已经对会所确立了基本的认可与信任，这一点对于客户接受会所方提供一站式的产品与服务至关重要，也是其他竞争对手较难逾越的竞争优势。

4）   母婴健康服务行业价值:

母婴健康服务行业价值在于：客户希望在关乎自己和宝宝健康最重要的时期得到专业的服务和可靠的产品。

5）   母婴健康服务行业核心竞争力：

在服务时间、服务成本，服务人员、服务方式、服务流程上提升竞争力。

三、    连锁分布及项目信息

杭州同人子公司（杭州望洲健康管理有限公司）

1、      地理位置优势：

望洲天使月子会所杭州同人分公司是由望洲健康集团出资于2014年9月正式开业，会所位于西湖区古墩路598号同人广场B座17层，是望洲天使首家月子会所，位于城西繁华商圈，毗邻城西银泰、古墩路印象城，交通便捷，闹中取静。

2、      项目基本情况：

面积共1500平方米，共22间客房，已支付房屋租金300万（2014年至2016年5月24日），房屋押金22.5万，装修、购置资产及运营费用约投入200万（受杨董失联事件影响部分资产被个别员工搬移，数量不明），目前负债情况有客户预付定金及押金40万，其它款项运营费用、月嫂工资等不明（由房东垫付）；员工20人（4月份工资部分已结）。

3、      项目投入及分析 

1）会所装修投入     33万元。

2）固定资产        130万元。

小结：一次性投入固定成本为163万元，按5年分摊32.6万元/年， 2.7万元/月

3）      房租  150万元/年      12.5万元/月

4）      人工成本   20*0.7=14万元/月

5）      专家、活动老师类人工成本    10*0.1=1万元/月

6）      广告公关   1万元/月

7）      办公、水电费     0.5万元/月

小结：固定成本   29万元/月

成本合计：31.7万元/月

4、投资回报

1）每月按最高收入估算：

（1）按22间客房，平均4.5万/间，按每月最高入住营业额估算：

     22*4.5=99万元

（2）客户额外消费（孕产妇瑜伽、产后修复疗程、宝宝SPA、母婴用 品采购等）    22*0.1=2.2万元

每月最高收入合计为101.2万元

2）      每月费用按最高估算：

固定成本：31.7万

浮动成本：专护师（22*0.65=14.3万）+水电、（22*100=0.22万元）+食材中药等（22*0.5=11万）+母婴用品（22*1000=2.2万）=27.7万

每月最高费用合计为59.4万元/月，712.8万元/年

3）入住率为59.4万/101.2万*100%=58%达到盈亏平衡。 

4）在营销到位的情况下每月实际入住率（已考虑客房空置周转）达到70% 每月净利（101.2万*70%-27.7万*70%-31.7）=19.75万元

5）正常运营年营业净利为19.75万*12=237万元 

6）投资回报率为237/712.8万*100%=33%

 

温州鹿城分公司

1、   地理位置优势：

望洲天使月子会所温州分公司位于鹿城区游泳桥路1号，坐拥九山湖畔，依傍“城市绿肺”九山湖公园，历来是市民主要的游憩之所，环境优美，空气清新，交通便利，远离喧嚣。大部分房间可直观湖景，精致典雅的法式设计缔造出温馨舒适的安居环境。

2、         项目基本情况：

会所面积8000平方米，会所共55间客房；已支付房屋租金1250万（至2017年4月1日），房屋押金300万，装修、购置资产及运营费用约投入800万（受杨董失联事件影响部分资产被客户抢夺，数量不明），目前负债情况有工程款200万，消防款23万，合作分万250万，客户预付定金48万，其它款项14万；员工50人（4月份工资已结26万）。

3、项目投入及分析 

1）会所装修投入     550万元。

2）固定资产        250万元。

小结：一次性投入固定成本为800万元，按5年分摊160万元/年， 13.3万元/月

3）      房租  630万元/年      52.5万元/月

4）      合作分成  按3000万元/年销售额的10%分成，

 300万元/年       25万元/月

人工成本   40*0.8=32万元/月

5）专家、活动老师类人工成本    10*0.1=1万元/月

6）广告公关   5万元/月

7）办公、水电费     3万元/月

小结：固定成本   118.5万元/月

成本合计：131.8万元/月

4、投资回报

1）每月按最高收入估算：

（1）按55间客房，平均7万/间，按每月最高入住营业额估算：

     55*7=385万元

（2）客户额外消费（孕产妇瑜伽、产后修复疗程、宝宝SPA、母婴用 品采购等）    55*0.5=27.5万元

每月最高收入合计为412.5万元

2）每月费用按最高估算：

固定成本：131.8万

浮动成本：专护师（55*0.8=44万）+水电、（55*200=1.1万元）+食材中药等（55*0.5=27.5万）+母婴用品（55*1200=6.6万）=79.2万

每月最高费用合计为211万元/月，2532万元/年

3）入住率为211万/412.5万*100%=51%达到盈亏平衡。 

4）在营销到位的情况下每月实际入住率（已考虑客房空置周转）达到70% 每月净利（412.5万*70%-79.2万*70%-131.8）=101.5万元

5）正常运营年营业净利为101.5万*12=1218万元 

6）投资回报率为1218/2532万*100%=48%

 

厦门环岛子、分公司（分别注册了1家子公司和1家分公司）

1、地理位置优势
    望洲天使月子会所厦门分公司坐落于环岛路海岸公馆，比邻椰风寨，交通便捷，咫尺观海，风光秀丽，周边配套一应俱全，具有得天独厚的环境与地理优势。会所设在豪华联排别墅内，以五星级海景套房和主题房为主。

2、项目基本情况：

面积约4000平方米，共有41间客房；已支付房屋租金150万（至2016年6月15日），房屋押金55万，装修、购置资产及运营费用约投入1300万（受杨董失联事件影响部分资产被客户抢夺，数量不明），目前负债情况有工程款200万，财富客户投资款200万，客户预付定金66万，其它款项50万；员工40人（4月份工资未结19万）。

3、项目投入及分析 

1）会所装修投入     950万元。

2）固定资产        400万元。

小结：一次性投入固定成本为1350万元，按5年分摊270万元/年， 22.5万元/月

3）      房租  250万元/年      20.8万元/月

4）      人工成本   40*7000=28万元/月

5）      专家、活动老师类人工成本    10*0.1=1万元/月

6）      办公及水电   2万元/月

7）      广告公关   5万元/月

小结：固定成本   56.8万元/月

成本合计：79.3万元/月

4、投资回报

1）每月按最高收入估算：

（1）按41间客房，平均7万/间，按每月最高入住营业额估算：

     41*7=287万元

（2）客户额外消费（孕产妇瑜伽、产后修复疗程、宝宝SPA、母婴用 品采购等）    41*0.5=20.5万元

每月最高收入合计为307.5万元

2）      每月费用按最高估算：

固定成本：79.3万

浮动成本：专护师（41*0.7=28.7万）+水电、（41*200=8200元）+食材中药等（41*0.5=20.5万）+母婴用品（41*1200=4.9万）=54.92万

每月最高费用合计为134.22万元/月，1610.64万元/年

3）入住率为134.22万/307.5万*100%=43.6%达到盈亏平衡。 

4）在营销到位的情况下每月实际入住率（已考虑客房空置周转）达到70% 每月净利（307.5万*70%-54.92万*70%-79.3）=97.5万元

5）正常运营年营业净利为97.5万*12=1170万元 

6）投资回报率为1170/1610.64万*100%=72.6%

 

宁波子、分公司（分别注册了1家子公司和1家分公司）

1、地理位置优势
    望洲天使月子会所宁波分公司位于金达利二十一码头L18幢，地处海曙商业副中心新星商圈核心地段，邻近欧尚商业广场、江北万达广场及青林湾公园，离妇儿医院15分钟车程、市中医院5分钟车程，周边超大型高档社区集聚，交通便利，配套完善，两面傍河，环境优越。

2、项目基本情况：

会所面积2800平方米，共31间客房；已支付房屋租金77.5万（至2016年5月4日），房屋押金40万，装修、购置资产及运营费用约投入350万（受杨董失联事件影响3部空调外机被空调施工方拆移），目前负债情况有工程款及其它未付款350万，员工14人（4月份工资未结约7万），除负债外至开业还需约150万资金。

3、项目投入及分析 

1）会所装修投入     600万元。

2）固定资产        250万元。

小结：一次性投入固定成本为850万元，按5年分摊170万元/年， 14.1万元/月

3）      房租及物业 174万元/年      14.5万元/月

4）      人工成本   25*7000=17.5万元/月

5）      专家、活动老师类人工成本    10*0.1=1万元/月

6）      办公及水电   1万元/月

7）      广告公关   3万元/月

小结：固定成本   37万元/月

成本合计：51.1万元/月

4、投资回报

1）每月按最高收入估算：

（1）按31间客房，平均6万/间，按每月最高入住营业额估算：

     31*6=186万元

（2）客户额外消费（孕产妇瑜伽、产后修复疗程、宝宝SPA、母婴用 品采购等）    31*0.5=15.5万元

每月最高收入合计为201.5万元

2）      每月费用按最高估算：

固定成本：51.1万

浮动成本：专护师（31*0.7=21.7万）+水电、（31*200=0.6万）+食材中药等（31*0.5=15.5万）+母婴用品（31*1200=3.7万）=41.5万

每月最高费用合计为92.6万元/月，1111.2万元/年

3）入住率为92.6万/201.5万*100%=46%达到盈亏平衡。 

4）在营销到位的情况下每月实际入住率（已考虑客房空置周转）达到70% 每月净利（201.5万*70%-41.5万*70%-51.1）=60.9万元

5）正常运营年营业净利为60.9万*12=730.8万元 

6）投资回报率为730.8/111.2万*100%=66%

 

大连子、分公司（分别注册了1家子公司和1家分公司）

1、地理位置优势
    望洲天使大连同香分公司坐落于青山掩映的同香山庄，属高端别墅小区，绿化率高，空气清新，环境优雅，交通便利，离大连百佳妇产医院、解放军二一零医院仅十分钟车程，可谓地处城市中心，享受世外桃源。

2、项目基本情况：

会所面积4835平方米，共43间客房；已支付房屋租金约140万  （至消防验收合格后计算房租）未付10万，房屋押金5万。装修、购置资产及运营费用约投入400万，目前完工后负债情况有工程款357万，消防款49万，空调款85万，家具115.411万，厨房11.2万，其他未付款80万，员工10人（4月份工资未结约5万），除负债外至开业还需约200万资金。

3、项目投入及分析 

1）会所装修投入     900万元。

2）固定资产        400万元。

小结：一次性投入固定成本为1300万元，按5年分摊260万元/年， 21.7万元/月

8）      房租  200万元/年      16.7万元/月

9）      人工成本   40*7000=28万元/月

10）   专家、活动老师类人工成本    10*0.2=2万元/月

11）   办公及水电   3万元/月

12）   广告公关   4万元/月

小结：固定成本   53.7万元/月

成本合计：75.4万元/月

4、投资回报

1）每月按最高收入估算：

（1）按43间客房，平均5万/间，按每月最高入住营业额估算：

     43*5=215万元

（2）客户额外消费（孕产妇瑜伽、产后修复疗程、宝宝SPA、母婴用 品采购等）    43*0.5=21.5万元

每月最高收入合计为236.5万元

8）      每月费用按最高估算：

固定成本：75.4万

浮动成本：专护师（43*0.65=28万）+水电、（43*200=0.9元）+食材中药等（43*0.5=21.5万）+母婴用品（43*1200=5.2万）=55.6万

每月最高费用合计为131万元/月，1572万元/年

3）入住率为131万/236.5万*100%=55%达到盈亏平衡。 

4）在营销到位的情况下每月实际入住率（已考虑客房空置周转）达到70% 每月净利（236.5万*70%-55.6万*70%-75.3）=51.33万元

5）正常运营年营业净利为51.33万*12=615.96万元 

6）投资回报率为615.96/1572万*100%=40%

 

济南分公司
1、地理位置优势
    望洲天使济南分公司位于山大路经十路路口，山大路264号 原筷乐潇湘酒店，地处核心繁华地段，毗邻燕子山，距离大明湖仅三公里，周边配套设施齐全、医疗资源丰富，距离山东省妇产医院仅十分钟车程，在交通便利的同时，也方便宝爸陪同入住及家属走访探亲。更是泉城济南首家集尊贵奢华的私密环境与高档完善的服务设施于一体的全国连锁月子会所。

2、项目基本情况：

会所面积5400平方米，共48间客房；已支付房屋租金380万  （至2016年8月31日），转让费250万，房屋押金30万。装修款已支付30万，至工程完工需约1000万，员工7人（4月份工资未结约4万），除工程款外至开业还需约400万资金。

3、项目投入及分析 

1）会所装修投入     1000万元。

2）固定资产         400万元。

3）转让费           250万元。

小结：一次性投入固定成本为1650万元，按5年分摊330万元/年， 27.5万元/月

4）   房租  380万元/年      31.7万元/月

5）   人工成本   40*7000=28万元/月

6）   专家、活动老师类人工成本    10*0.1=1万元/月

7）   办公及水电   2万元/月

8）   广告公关   5万元/月

小结：固定成本   67.7万元/月

成本合计：95.2万元/月

4、投资回报

1）每月按最高收入估算：

（1）按48间客房，平均7万/间，按每月最高入住营业额估算：

     48*7=336万元

（2）客户额外消费（孕产妇瑜伽、产后修复疗程、宝宝SPA、母婴用 品采购等）    48*0.5=24万元

每月最高收入合计为360万元

2）每月费用按最高估算：

固定成本：95.2万

浮动成本：专护师（48*0.7=33.6万）+水电、（48*200=1万元）+食材中药等（48*0.5=24万）+母婴用品（48*1200=5.8万）=64.4万

每月最高费用合计为159.6万元/月，1915.2万元/年

3）入住率为159.6万/360万*100%=44%达到盈亏平衡。 

4）在营销到位的情况下每月实际入住率（已考虑客房空置周转）达到70% 每月净利（360万*70%-64.4万*70%-95.2）=111.72万元

5）正常运营年营业净利为111.72万*12=1340.64万元 

6）投资回报率为1340.64/1915.2万*100%=70%

 

绍兴子、分公司（分别注册了1家子公司和1家分公司）
1、地理位置优势
    望洲天使绍兴分公司地处于梅龙湖路与西施山路交界处的越城区迪荡新城“黄金时代大厦”。物业所在的迪荡新城黄金时代大厦将与已落成的世茂天际中心、正在建设当中的环球“双子楼”、财智大厦、财源中心等多座大型标志性建筑物共同围合成一道完整的梅龙湖畔“西岸风景线”。

2、项目基本情况：

    会所面积2900平方米，共26间客房；已支付房屋租金约122.7万  （至2016年8月31日），房屋押金15.25万。装修款已支付150万，至工程完工需约456万；员工8人（4月份工资未结约5万），除工程款外至开业还需约200万资金。

3、项目投入及分析 

1）会所装修投入     550万元。

2）固定资产        200万元。

小结：一次性投入固定成本为750万元，按5年分摊150万元/年， 12.5万元/月

3）      房租  184万元/年      15.3万元/月

4）      人工成本   25*0.65=16万元/月

5）      专家、活动老师类人工成本    10*0.1=1万元/月

6）      广告公关   2万元/月

7）      办公、水电费     0.8万元/月

小结：固定成本   35.1万元/月

成本合计：47.6万元/月

4、投资回报

1）每月按最高收入估算：

（1）按26间客房，平均6万/间，按每月最高入住营业额估算：

     26*6=156万元

（2）客户额外消费（孕产妇瑜伽、产后修复疗程、宝宝SPA、母婴用 品采购等）    26*0.5=13万元

每月最高收入合计为169万元

2）      每月费用按最高估算：

固定成本：47.6万

浮动成本：专护师（26*0.7=18.2万）+水电、（26*200=0.5万元）+食材中药等（26*0.5=13万）+母婴用品（26*1200=3.1万）=34.8万

每月最高费用合计为82.4万元/月，988.8万元/年

3）入住率为82.4万/169万*100%=48%达到盈亏平衡。 

4）在营销到位的情况下每月实际入住率（已考虑客房空置周转）达到70% 每月净利（169万*70%-34.8万*70%-47.6）=46.34万元

5）正常运营年营业净利为46.34万*12=556万元 

6）投资回报率为556/988.8万*100%=56%

 

义乌分公司
1、地理位置优势
    望洲天使义乌分公司位于义乌市机场路2号5-7F ，坐拥市中心高端地块，闹中取静，环境雅致，出行便捷。
2、项目基本情况：

    会所面积2950平方米，共31间客房；已支付房屋租金180万  （至2017年5月1日），房屋押金30万。至工程完工需约401万；员工1人（4月份工资未结约1.5万），除工程款外至开业还需约200万资金。

3、项目投入及分析 

1）会所装修投入     400万元。

2）固定资产        200万元。

小结：一次性投入固定成本为600万元，按5年分摊120万元/年， 10万元/月

8）      房租  180万元/年      15万元/月

9）      人工成本   25*0.65=16.3万元/月

10）  专家、活动老师类人工成本    10*0.1=1万元/月

11）  广告公关   2万元/月

12）  办公、水电费     0.8万元/月

小结：固定成本   35.1万元/月

成本合计：45.1万元/月

4、投资回报

1）每月按最高收入估算：

（1）按31间客房，平均5万/间，按每月最高入住营业额估算：

     31*5=155万元

（2）客户额外消费（孕产妇瑜伽、产后修复疗程、宝宝SPA、母婴用 品采购等）    31*0.5=15.5万元

每月最高收入合计为170.5万元

3）      每月费用按最高估算：

固定成本：45.1万

浮动成本：专护师（31*0.7=21.7万）+水电、（31*200=0.6万元）+食材中药等（31*0.5=15.5万）+母婴用品（31*1200=3.7万）=41.5万

每月最高费用合计为86.6万元/月，1039.2万元/年

3）入住率为86.6万/170.5万*100%=50%达到盈亏平衡。 

4）在营销到位的情况下每月实际入住率（已考虑客房空置周转）达到70% 每月净利（170.5万*70%-41.5万*70%-45.1）=45.2万元

5）正常运营年营业净利为45.2万*12=542.4万元 

6）投资回报率为542.4/1039.2万*100%=52%

 

北京子、分公司（分别注册了1家子公司和1家分公司）
1、地理位置优势
    望洲天使北京分公司位于北京市通州区月亮河河滨路 1号原月亮河度假酒店，位于北京CBD辐射区，减河、运河相拥，毗邻月亮河公园、运河文化广场，离解放军二六三医院约两公里，15分钟即可到达最近的轻轨车站，交通便捷，环境幽静宁谧，独立的庭院在园林环绕中格外幽静，是离北京市区最近的天然氧吧，低调奢华中透露着都市里难觅的宁静和温情。

2、项目基本情况：

    会所面积7291平方米，共67间客房，已支付房屋租金约413万  （至2016年5月31日），房屋押金275万元。装修款已支付40万，至工程完工需约529万；员工9人（4月份工资未结约7万），除工程款外至开业还需约400万资金。

3、项目投入及分析 

1）会所装修投入     700万元。

2）固定资产        500万元。

小结：一次性投入固定成本为1200万元，按5年分摊240万元/年， 20万元/月

3） 房租  825万元/年      68.7万元/月

4） 人工成本   50*0.8=40万元/月

5）      专家、活动老师类人工成本    10*0.2=2万元/月

6）      广告公关   5万元/月

7）      办公、水电费     4万元/月

小结：固定成本   119.7万元/月

成本合计：139.7万元/月

4、投资回报

1）每月按最高收入估算：

（1）按67间客房，平均9万/间，按每月最高入住营业额估算：

     67*9=603万元

（2）客户额外消费（孕产妇瑜伽、产后修复疗程、宝宝SPA、母婴用 品采购等）    67*0.5=33.5万元

每月最高收入合计为636.5万元

2）每月费用按最高估算：

固定成本：139.7万

浮动成本：专护师（67*0.8=53.6万）+水电、（67*200=1.3万元）+食材中药等（67*0.6=40.2万）+母婴用品（67*1200=8万）=103.1万

每月最高费用合计为242.8万元/月，2913.6万元/年

3）入住率为242.8万/636.5万*100%=38%达到盈亏平衡。 

4）在营销到位的情况下每月实际入住率（已考虑客房空置周转）达到70% 每月净利（636.5万*70%-103.1万*70%-139.7）=233.68万元

5）正常运营年营业净利为233.68万*12=2804.2万元 

6）投资回报率为2804.2/2913.6万*100%=96%

 

南京分公司
1、地理位置优势：
    望洲天使南京玄武分公司坐落于有着“金陵毓秀” 美誉的紫金山脚下——白马山庄1号，环境优越，交 通便捷，地铁四号线锁金村站即可直达。会所依 傍白马公园，远眺玄武湖，周边风景名胜云集， 更有适合家属娱乐放松的高尔夫俱乐部及儿童游乐园等，配套设施一流完善，离南京军区医院仅十分钟车程，是南京市区目前规模最大、环境最好、设备最先进、服务最完善的月子会所。

2、项目基本情况：

    会所面积4900平方米，共37间客房，已支付房屋租金约280万  （至2016年6月30日），房屋押金50万。目前至工程完工约1000万；员工7人（4月份工资未结约3万），除工程款外至开业还需约400万资金。

3、项目投入及分析 

1）会所装修投入     1000万元。

2）固定资产         400万元。

小结：一次性投入固定成本为1400万元，按5年分摊280万元/年， 23.3万元/月

9）   房租  280万元/年      23.3万元/月

10）     人工成本   45*7000=31.5万元/月

11）     专家、活动老师类人工成本    10*0.2=2万元/月

12）     办公及水电   3万元/月

13）     广告公关   4万元/月

小结：固定成本   63.8万元/月

成本合计：87.1万元/月

4、投资回报

1）每月按最高收入估算：

（1）按37间客房，平均7万/间，按每月最高入住营业额估算：

     37*7=259万元

（2）客户额外消费（孕产妇瑜伽、产后修复疗程、宝宝SPA、母婴用 品采购等）    37*0.5=18.5万元

每月最高收入合计为277.5万元

2）每月费用按最高估算：

固定成本：87.1万

浮动成本：专护师（37*0.7=25.9万）+水电、（37*200=0.7万元）+食材中药等（37*0.5=18.5万）+母婴用品（37*1200=4.4万）=49.5万

每月最高费用合计为136.6万元/月，1639.2万元/年

3）入住率为136.6万/277.5万*100%=49%达到盈亏平衡。 

4）在营销到位的情况下每月实际入住率（已考虑客房空置周转）达到70% 每月净利（277.5万*70%-49.5万*70%-87.1）=72.5万元

5）正常运营年营业净利为72.5万*12=870万元 

6）投资回报率为870/1639.2万*100%=53%

 

无锡子、分公司（分别注册了1家子公司和1家分公司）

1、地理环境优势：
    望洲天使月子会所无锡分公司位于无锡市高浪西路202号凯莱大饭店，周边环境私密幽雅，院内种有多种果树，人工湖内有景观荷花及黑天鹅，绿化率高，附近有多个高端楼盘，距无锡市第一人民医院及儿童医院13分钟路程，距离百佳妇产医院步行仅十分钟，距无锡市政府两公里，距地铁口步行仅五分钟，交通便捷，具有得天独厚的人文环境和地理优势。

2、项目基本情况：

会所面积7000平方米，共51间客房，已支付房屋租金约152.7万  （至2016年6月30日），房屋押金50.9万。目前至工程完工约1200万；员工7人（4月份工资未结约3万），除工程款外至开业还需约400万资金。

3、项目投入及分析 

1）会所装修投入     1200万元。

2）      固定资产         400万元。

小结：一次性投入固定成本为1600万元，按5年分摊320万元/年， 26.7万元/月

3）房租  210万元/年      17.5万元/月

4）      人工成本   50*7000=35万元/月

5）      专家、活动老师类人工成本    10*0.2=2万元/月

6）      办公及水电   3万元/月

7）      广告公关   4万元/月

小结：固定成本   61.5万元/月

成本合计：88.2万元/月

4、投资回报

1）每月按最高收入估算：

（1）按51间客房，平均5万/间，按每月最高入住营业额估算：

     51*5.5=280.5万元

（2）客户额外消费（孕产妇瑜伽、产后修复疗程、宝宝SPA、母婴用 品采购等）    51*0.5=25.5万元

每月最高收入合计为306万元

2）每月费用按最高估算：

固定成本：88.2万

浮动成本：专护师（51*0.7=35.7万）+水电、（51*200=1万元）+食材中药等（51*0.5=25.5万）+母婴用品（51*1200=6.1万）=68.3万

每月最高费用合计为156.5万元/月，1878万元/年

3）入住率为156.5万/306万*100%=51%达到盈亏平衡。 

4）在营销到位的情况下每月实际入住率（已考虑客房空置周转）达到70% 每月净利（306万*70%-68.3万*70%-88.2）=78.2万元

5）正常运营年营业净利为78.2万*12=938.3万元 

6）投资回报率为938.3/1878万*100%=50%

 

常州分公司
1、地理环境优势
    常州分公司位于新北区龙锦路1259号常州体育运动服务综合楼副楼，整栋楼东西、顶层采光，周边环境优美，有大型开放足球场，网球场，周边有高端小区围绕，交通便捷，购物一站式服务，距离新北万达车程5分钟，环球港车程10分钟，中华恐龙园车程8分钟，距离常州妇幼保健院9分钟，常州中医院10分钟。

2、项目基本情况：

会所面积8600平方米，共57间客房，已支付房屋租金约46.67万  （至2016年4月30日）欠款233.33，房屋押金55万。目前至工程完工约1400万；员工7人（4月份工资未结约3万），除工程款外至开业还需约400万资金。

 

汇总表：

 

 

                            望洲天使母婴健康管理有限公司

                                   2016年5月17日

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